В Україні тільки за офіційними даними в орендованому житлі живуть понад 1,5 млн людей. 70-80% орендованого житла є тіньовим ринком, а значить винаймають житло приблизно 5 млн сімей. Для багатьох дуже важливим є питання, що краще: винаймати житло, поклавши наявні гроші на депозит або сплачувати банку відсотки, однак за своє власну оселю. Mycredit.in.ua спробує розібратися та відповісти на це актуальне питання.
Що вигідніше?
Наприклад, сім’я має кошти у розмірі 350 тис. грн. Проте, чи варто їх використати як початковий платіж за власну квартиру, взявши кошти у кредит в банку, або покласти їх на депозит того ж банку та винаймати житло? Для того, щоб відповісти на дане питання, вдаємося до простих математичних розрахунків.
Іпотека
Для базових розрахунків візьмемо вартість квартири у 40 кв. м в Києві. Середня вартість квартир у Києві за останні два місяці сягала 1200 доларів кв. м. Тож, вартість зазначеної квартири сягатиме приблизно 48 000 доларів, або 1 344 000 грн (за курсом 28). Як правило, банки вимагають початковий платіж у розмірі 20-30% від вартості кредиту, та надають його під 18-25% річних. Однак, окрім тіла кредиту та річних відсотків є й інші платежі: комісія банку за оформлення кредиту, плата за його обслуговування, щомісячні страхові платежі та інші. Таким чином, реальна ставка сягає понад 30% відсотків річних. Додаємо податки на придбання житла: державне мито (1%), пенсійний фонд (1%). За 10 років загальна сума може збільшитись втричі від початкової вартості нерухомості, але це буде власна квартира.
Винаймаємо житло
Мінімальна вартість оренди квартири у Києві зі сплатою комунальних платежів складає 7-8 тис. грн. Щороку, ціни на орендоване житло зростають на декілька відсотків. Таким чином, за 10 років, орендатору доведеться сплатити майже 1 000 000 грн. Однак, нагадаємо, що на початку ми мали 350 000 грн, які віднесли в банк на депозит, що в доларовому еквіваленті сягає 12 500. Середня ставка депозиту складає – від 3-4 %, таким чином через 10 років даний вклад принесе його власнику ще біля 5 000 доларів США. На перший погляд, відповідь на питання, що економніше, очевидна.
Придбання житла і його оренда мають свої переваги, недоліки та ризики
Розглянемо їх детальніше.
Купівля квартири
Переваги:
- Квартира є вашою власністю й активом, який у майбутньому можна продати.
- Ви отримуєте фіксовану вартість житла, що не залежить від майбутніх коливань ринку нерухомості.
- Платіж за кредитом є сталим та не змінюється щорічно.
Недоліки:
- Велика передплата вартості квартири.
Ризики:
- За умови купівлі квартири у забудовника є великий ризик так її і не отримати (забудовник з якоїсь причини не завершить будівництво).
Оренда житла
Переваги:
- Щомісячний платіж за оренду житла значно нижче щомісячного платежу за кредитом.
- Ви можете змінювати місце проживання в залежності від місця роботи, більш привабливої ціни оренди та з інших причин.
Недоліки:
- Орендна плата не є сталою, вона постійно зростатиме.
- Можуть виникнути складнощі з влаштуванням дітей у садочок, до школи через проблеми з реєстрацією.
- Вам недоцільно робити ремонт у такому житлі. У будь-який час Вас можуть попросити звільнити житло, навіть якщо строк дії договору оренди не закінчився.
Ризики:
- Банк – держатель депозиту може потрапити під санкції та Фонд гарантування вкладів буде кілька місяців повертати Вам тіло депозиту без відсотків.
Відзначимо, що за даними European Analytical Centre, відсоткова ставка на рівні 5-8% річних за кредитом, робить еквівалентну купівлю та оренду житла (в залежності від регіону). Якщо відсоткова ставка нижче такого рівня, то вигідніше купувати житло у кредит, а не винаймати його.
Якщо Ви все-таки вирішили придбати власне житло, Вам слід звернути увагу на те, що:
- Чим нижче вартість житла та більше заощаджених коштів Ви маєте, тим доцільніше робити вибір на користь купівлі житла.
- Придбання квартири на вторинному ринку здешевлює її вартість.
- Подальша здача в оренду придбаної квартири у кредит, зменшує ваші витрати (якщо сплачену Вам орендну плату Ви будете витрачати на погашення кредиту).
- Купуючи житло у забудовників звертайте увагу на всі платежі. Пам'ятайте, що 80% забудовників, як правило, пропонують приховані кредити, маскуючи їх під розстрочку чи безвідсоткові кредити. У такому випадку про додаткові платежі стає відомо після підписання договору про купівлю.
- Купувати у забудовників доцільніше тим, хто не витрачає великих коштів на орендоване житло доки будується квартира (наприклад, батькам, які прагнуть забезпечити житлом дітей, які наразі вчаться у ВНЗ і та живуть у гуртожитку. До того часу, як діти завершать навчання, забудовник побудує житло).
- Щороку чисельність населення зменшується, а чисельність пропозицій щодо купівлі квартири – збільшується, а значить, в майбутньому забудовники будуть змушені пропонувати більш вигідні умови придбання житла.
- Прийнявши рішення купувати у кредит, варто брати його на якомога менший строк, віддавши перевагу банку з найнижчою ефективною процентною ставкою (щоб з перших платежів розпочалось погашення тіла боргу). Пам'ятайте, що будь-які позачергові розрахунки за кредитом зараховуються до погашення тіла боргу.
