Жильё: снимать или покупать в кредит?

Tatiana F 👁
Ипотека и жилье
Что лучше выбрать?
Изображение: MyCredit.in.ua

В Украине только по официальным данным в съемном жилье живут более 1,5 млн человек. 70-80% арендуемого жилья является теневым рынком, а значит снимают жилье примерно 5 млн семей. Для многих очень важным остается вопрос, что лучше: снимать жилье, положив имеющиеся деньги на депозит или платить банку проценты по кредиту, однако за свое собственное? Mycredit.in.ua попробует ответить на данный вопрос.

Что выгоднее?

Например, семья имеет средства в размере 350 тыс. грн. Однако, стоит их использовать как первоначальный платеж за собственную квартиру, взяв недостающие средства в банке, или положить их на депозит того же банка и снимать жилье? Для того, чтобы ответить на данный вопрос, воспользуемся простыми математическими расчётами.

Ипотека

Для базовых расчётов возьмем стоимость квартиры в 40 кв. м в Киеве. Средняя стоимость квартир в Киеве за последние два месяца составляла 1200 долларов кв. м. Таким образом, стоимость указанной квартиры будет составлять ориентировочно 48 000 долларов, или 1 344 000 грн (по курсу 28). Как правило, банки требуют первоначальный взнос в размере 20-30% от стоимости кредита, и предоставляют его под 18-25% годовых. Однако, кроме тела кредита и годовых процентов есть и другие платежи: комиссия банка за оформление кредита, плата за его обслуживание, ежемесячные страховые платежи и другие. Таким образом, реальная ставка составляет более 30% процентов годовых. Прибавим налоги на приобретение жилья: государственная пошлина (1%), пенсионный фонд (1%). За 10 лет общая сумма может увеличиться втрое от первоначальной стоимости недвижимости, но это будет собственная квартира.

Арендуем жильё

Минимальная стоимость аренды квартиры в Киеве с оплатой коммунальных платежей составляет 7-8 тыс. грн. Ежегодно цены на арендованное жильё растут на несколько процентов. Таким образом, за 10 лет арендатору придется заплатить почти 1 000 000 грн. Однако, напомним, что в начале мы имеем 350 000 грн, которые отнесли в банк на депозит, что в долларовом эквиваленте составляет 12 500. Средняя ставка по депозиту колеблется от 3-4 %, т.е. через 10 лет данный вклад принесет его собственнику еще около 5 000 долларов США. На первый взгляд, ответ на вопрос что выгоднее, очевиден.

Покупка жилья и его аренда имеют свои преимущества, недостатки и риски

Давайте же рассмотрим их подробно.

Покупка квартиры

Преимущества:

  • Квартира является вашей собственностью и активом, которую в будущем можно продать.
  • Вы получаете фиксированную стоимость жилья, которая не зависит от последующих колебаний на рынке недвижимости.
  • Платеж по кредиту является постоянным и не увеличивается ежегодно.

Недостатки:

  • Большая переплата стоимости квартиры.

Риски:

  • При условии покупки жилья у застройщика есть огромный риск так его и не получить (застройщик по каким-то причинам не закончит строительство).

Аренда жилья

Преимущества:

  • Ежемесячный платеж за аренду жилья значительно меньше ежемесячного платежа по кредиту.
  • Вы можете менять место жительства в зависимости от места работы, более выгодной арендной платы или по другим причинам.

Недостатки:

  • Арендная плата не фиксирована, она будет постепенно увеличиваться.
  • У Вас могут возникнуть проблемы с устройством детей в садик или школу в связи с проблемами регистрации.
  • Вам не имеет смысла делать ремонт в таком жилье; в любое время Вас могут попросить освободить жилье, даже если срок договора аренды еще не закончился.

Риски:

  • Банк – держатель депозита может попасть под санкции и Фонд гарантирования вкладов будет несколько месяцев возвращать Вам тело депозита без процентов.

Отметим, что по данным European Analytical Centre, процентная ставка на уровне 5-8% годовых по кредиту, делает эквивалентными покупку и аренду жилья (в зависимости от региона). Если процентная ставка ниже такого уровня, то выгоднее покупать жильё в кредит, а не снимать.

Если Вы всё-таки решили покупать собственное жильё, Вам следует обратить внимание на то, что:

  • Чем ниже стоимость жилья и больше сэкономленных денег Вы имеете, тем целесообразнее делать выбор в пользу покупки квартиры.
  • Приобретение квартиры на вторичном рынке удешевляет ее стоимость.
  • Последующая сдача в аренду купленной в кредит квартиры, уменьшает ваши затраты (если оплаченную Вам арендную плату Вы будете тратить на погашение кредита).
  • Приобретая жильё у застройщика, обращайте внимание на все платежи. Помните, что 80% застройщиков, как правило, предлагают скрытые кредиты, маскируя их под рассрочку или беспроцентные кредиты. В таком случае о дополнительных платежах становится известно после подписания договора о покупке.
  • Покупать у застройщиков целесообразнее тем, кто не тратить больших денег на арендованное жильё пока строится квартира (например, родителям, которые хотят обеспечить жильём детей учащихся в ВУЗе и проживающих в общежитии. К тому времени как дети окончат образование, застройщик построит жильё).
  • Ежегодно численность населения уменьшается, а количество предложений о покупке квартиры – увеличивается, а это означает, что в будущем застройщики будут вынуждены предлагать более выгодные условия приобретения жилья.
  • Приняв решение о покупке в кредит, следует брать его на как можно меньший срок, отдав предпочтение банку с самой низкой эффективной процентной ставкой (чтобы с первых платежей начиналось погашение тела кредита). Помните, что любые внеочередные платежи идут в счет погашения тела кредита.
Мы писали о том, что Ипотека под 10% будет доступна с 1 июля. ПриватБанк анонсировал, что с 1 июля 2020 года будет предоставлять кредиты (ипотека) под залог недвижимости под 10% (десять процентов) годовых.

Читать также